Uitsettings en remedies by grondgrype

Argieffoto.

Deur Tiaan van Dyk 

Hierdie is nie regsadvies nie en moet NIE as sodanig gebruik word nie. Dit is ʼn inligtingstuk wat bloot ʼn oorsig oor uitsetting gee.

•  Kan persone nog uitgesit word?
• Hoe gemaak om iemand uit te sit?
• Die gemene reg, grondeise, huurarbeidereise, verblyfregte, plakkers en betreders – wat is die verskil?
• Wat het hierdie wette met uitsetting en grondgrype te make?
• Hoe gemaak met grondgrype?

Daar is ʼn hele reeks wette wat op een of ander wyse handel oor grondhervorming, grondherverdeling en uitsettings. Heelwat hiervan het betrekking op die werking van staatsdepartemente en is nie van direkte toepassing op grondeienaars nie. Daar is egter wel enkele wette wat in ʼn mindere of meerdere mate, direk of indirek, betrekking het op die eienaars en grondgebruikers (bv. huurders, vruggebruikers, ens.).

Kan persone nog uitgesit word?

Ja, persone kan uitgesit word, maar net onder spesifieke omstandighede soos deur wetgewing bepaal. Uitsetting sonder ʼn hofbevel is onwettig en is selfs ʼn kriminele oortreding waarvoor tronkstraf opgelê kan word. Dit is noodsaaklik om die regte wet(te) te gebruik aan die hand waarvan uitsettings gedoen word, anders gaan die eiser sy saak verloor.

Hoe gemaak?

Stap 1:

Stel soveel inligting as moontlik oor die persoon wat uitgesit staan te word, op skrif: sy persoonlike omstandighede, sy werksomstandighede, gesondheid, familiebande, ouderdom,  ander moontlike blyplek, kinders, skole, ensovoorts. Dit is belangrik, want die hof neem alle omstandighede in ag voordat uitsetting beveel word.

Maak ook volledige notas van insidente en gebeure; verkieslik chronologies, aangesien die chronologie ook ʼn storie vertel. Hoe meer inligting, en hoe meer betroubaar die inligting is, hoe groter is die kanse op sukses. Hou ʼn dagboek.

Stap 2:

Vergelyk die verkreë inligting met die definisies van die onderskeie wette. Daar is raakpunte en soms oorvleueling tussen die wette. Die individuele wette moet gelees word met inagneming van mekaar. Die doel en uitkoms van hierdie proses is om die persoon se status te bepaal, sowel as watter wet van toepassing is.

Ingevolge die onderskeie wette kan ʼn persoon bv. die status hê van:

1. ʼn betreder (oortreder) – Wet op Oortreding;
2. ʼn plakker (onregmatige okkupeerder) – Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond (ook bekend as die PIE- of Plakkerswet);
3. okkupeerder – Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg;
4. ʼn plaaswerker – Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg;
5. ʼn huurarbeider – Huurarbeiderwet;
6. ʼn restitusie-eiser – Restitusiewet;
7. ʼn gemenereg-okkupeerder – Gemenereg;

Stap 3:

As die status en wet van toepassing bekend is, moet daardie wet se prosesse en vereistes nagekom word om ʼn geldige uitsetting te bewerkstellig. Die onderskeie wette word kortliks hieronder behandel.

Restitusie-eise

Grondeise, oftewel Restitusie-eise, word deur die Restitusiewet (wet 22 van 1994) gereël. Hierdie restitusie-eise moes voor Desember 1998 by die Kommissie vir die Herstel van Grondregte (“die kommissie”) ingedien gewees het. Hierdie kommissie hanteer slegs restitusie-eise. Dikwels het die kommissie kantore in dieselfde gebou as die departement landelike ontwikkeling en grondhervorming, maar dit is twee aparte instansies.

Die vereistes vir ʼn geldige restitusie-eis is kortliks die volgende:

1. Die eiser moes ʼn reg op grond gehad het;
2. die eiser moes van die reg op grond ontneem gewees het;
3. die ontneming moes plaasgevind het tussen 19 Junie 1913 en 31 Desember 1998;
4. die ontneming moes plaasgevind het as gevolg van rasgebaseerde wetgewing of praktyke;
5. die eiser moes geen of nie genoegsame vergoeding ontvang het nie, weens die ontneming van regte;
6. die eiser moes ʼn geldige eis ingedien het voor 31 Desember 1998 by die Kommissie vir die Herstel van Grondregte.

Bogemelde moet deur die grondeisers bewys word op ʼn oorwig van waarskynlikheid. Indien enige van die elemente nie bewys word nie, slaag die eis nie.

Die belangrikste van bogenoemde elemente is “reg in grond” en “ontneming”

“Reg in grond” beteken nie noodwendig eiendomsreg ingevolge ʼn titelakte soos wat algemeen in ’n Westerse opset verstaan word nie. Ingevolge die Restitusiewet beteken dit, onder meer, “voordelige okkupasie vir 10 jaar of langer”, “deelsaaier”, “die regte van ʼn huurarbeider” en ongeregistreerde swart “eienaarskap”.

“Ongeregistreerde eienaarskap” beteken bloot die persoon wat fisiek beheer oor die plaas uitgeoefen het asof hy/sy die geregistreerde eienaar is/was al het hy/sy dan nie titelakte gehad nie.

“Ontneming” is nie net uitsetting nie, maar kan ook ʼn afgradering van die eiser se regte gewees het.

ʼn Tweede rondte eise is ingedien in die periode Julie 2014 tot Julie 2016. Dit is gestaak toe die konstitusionele hof die wysigingswet ongrondwetlik verklaar het.

ʼn Derde rondte eise word beoog en wetgewing is in wording om die indien van verdere eise moontlik te maak. Wit grondeienaars wat hul grond in die proses van byvoorbeeld tuislandvorming moes verkoop of afstaan, kan en behoort ook restitusie-eise in te dien.

Huurarbeider-eise

Huurarbeidereise moes ingedien gewees het voor Maart 2001 by die departement van grondsake (tans die departement van landelike ontwikkeling en grondhervorming). Huurarbeidereise word gereël deur die Huurarbeiderwet (3 van 1996). Heelwat grondeise is al afgehandel terwyl die oorgrote meerderheid huurarbeidereise nog nie geprosesseer en/of afgehandel is nie.

ʼn Huurarbeider word gedefinieer as ʼn persoon:

1. wat op die grond woon of die reg het om op die grond te woon;
2. wat arbeid verskaf het in ruil vir regte (woon-, wei- en plantregte of enige kombinasie daarvan);
3. wie se ouers of voorouers op dieselfde grondslag op die grond gewoon het, naamlik om arbeid te verskaf in ruil vir regte.

Daar moes natuurlik ʼn huurarbeiderooreenkoms gewees het wat spesifiek bepaal dat die persoon ʼn huurarbeider is (en nie ʼn gewone plaaswerker nie). Die belangrikste element van huurarbeiderskap is dat die persoon arbeid verskaf in ruil vir die regte. Dit beteken nie dat die persoon geen kontantvergoeding ontvang het of kon ontvang het nie. Die waarde van die regte is egter meer as die kontantvergoeding wat die persoon ontvang het.

Die effek van ʼn huurarbeidereis:

• Dat die persoon formeel as huurarbeider verklaar word en dan kan voortgaan om arbeid te verskaf in ruil vir regte; of
• Alternatiewelik kan die grond wat deur die huurarbeider gebruik word, aan die huurarbeider gegee word. Gewoonlik koop die staat dit vir die huurarbeider.

Verblyfregte

Verblyfregte word gereël deur die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg. Die Verblyfregtewet het sy oorsprong in die Freedom Charter en het ten doel om persone regte te gee op iemand anders se grond, welke regte die eienaar se regte inperk (gewoonlik sonder vergoeding), sodat daardie persone (“okkupeerders”) kan deel in die grond – “share in the land” (aldus die Freedom Charter).

In teenstelling met restitusie- en huurarbeidereise is daar geen eise of eisvorms wat ten opsigte van verblyfregte by enige instansie ingedien moet word of ingedien moes gewees het nie. Verblyfregte is ʼn kontrak tussen die okkupeerder en grondeienaar (of persoon in beheer) en is gewone kontraktuele regsbeginsels van toepassing op hierdie verblyfkontrakte (met enkele uitsonderings).

Wat is die verskil tussen ʼn huurarbeider en ʼn plaasarbeider?

• Die verskil is dat ʼn plaasarbeider ooreenkomstig ʼn diensooreenkoms diens verskaf en nie ooreenkomstig ʼn huurarbeiderooreenkoms diens verskaf nie.
• Die plaaswerker moet sy diens persoonlik verrig terwyl die huurarbeider nie sy diens persoonlik hoef te verrig nie. Die huurarbeider kan iemand van sy familie of iemand anders stuur om diens in sy plek te verrig.
• Indien die plaasarbeider se dienskontrak eindig, is dit die einde van die verbintenis tussen die plaaswerker en die werkgewer. As die huurarbeider se huurarbeidersooreenkoms deur ooreenkoms of hofbevel beëindig word, is dit ook die einde van die huurarbeidersooreenkoms.
• Die “status” van huurarbeider is “oordraagbaar”, terwyl die status van werknemer nie oordraagbaar is nie. As die huurarbeider sou sterf of onbevoeg raak, kan sy familie binne 90 dae ʼn opvolger vir die huurarbeider aanwys en duur die huurarbeiderkontrak/-verhouding voort, m.a.w. selfs ná die dood van die aanvanklike huurarbeider.
• Die feit dat die plaaswerker ook vee mag aanhou en mag plant, maak die plaaswerker nog nie ʼn huurarbeider nie, want daar is nie ʼn huurarbeidersooreenkoms nie.
• Weiding en plant is nie noodwendig deel van ʼn plaasarbeider se vergoeding nie – dit is byvoordele en eintlik deel van sy verblyfvoorwaardes. By ʼn huurarbeidersooreenkoms is weiding en plant deel van die huurarbeider se vergoeding.
• ʼn Huurarbeider kan behalwe sy wei- en plantvergoeding ook kontant kry, maar die kontant is gewoonlik minder as die waarde van die wei- en plantregte.

Hoe kom verblyfregte tot stand?

Die wetlike definisie van ʼn okkupeerder is:

• ʼn Persoon (m.a.w. dit kan bv. nie ʼn maatskappy wees nie)
• wat op iemand anders se grond (landbougrond en nie dorpsgrond nie)
• woon (primêre woning)
• met toestemming (mondeliks of skriftelik, uitdruklik of stilswyend).

Uit bogenoemde blyk dit dat ook ʼn huurder, of vruggebruiker, synde die persoon in beheer van die grond regmatig toestemming tot verblyf kan gee wat dan ook verblyfreg (vir so ’n okkupeerder) skep. Verhuurders behoort hiervan kennis te neem!

Die verskil tussen ʼn okkupeerder en ʼn plakker

ʼn Plakker is ʼn persoon wat op iemand anders se grond woon sonder toestemming terwyl ʼn okkupeerder met toestemming woon of gewoon het.

Die verskil tussen ʼn “betreder” en ʼn plakker

ʼn Plakker is ook ʼn betreder, maar ʼn betreder is nie noodwendig ʼn plakker nie.

Die betreder is net (ook) ʼn plakker as hy ook op die grond woon. Iemand wat m.a.w. net onregmatig oor die grond beweeg (maar nie daar woon nie) is nie ʼn plakker nie, slegs ʼn betreder. As ʼn persoon sonder toestemming op iemand anders se grond woon, is hy ʼn plakker, EN ook ʼn betreder. Plakkers word hanteer (en uitgesit) ingevolge die Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond (wet 19 / 1998 – die Plakkerswet).

Die effek van “bindend op opvolgers in titel”

Indien die aanvanklike verblyfooreenkoms bepaal het dat die okkupeerder vee mag aanhou of mag plant, beteken dit dat die opvolgende eienaars gebonde is aan die ooreenkoms en moet die opvolgende eienaars die okkupeerder toelaat om daardie regte waarop aanvanklik (met vorige eienaars of persone in beheer) ooreengekom is, uit te oefen.

Dieselfde geld natuurlik vir die okkupeerder. Die okkupeerder mag nie sy regte oorskry nie en op die grondeienaar se regte inbreuk maak nie. Daarom is dit belangrik dat indien ʼn plaas gekoop of gehuur word, die koper(s)/huurder(s) daarop aandring dat die verkoper(s)/verhuurder(s) ʼn presiese uiteensetting (in die koop- of huurkontrak) gee van wat die aard en omvang van al die okkupeerders op die plaas se regte is, synde dit tot gevolg het dat die koper(s)/huurder(s) ʼn deel van die plaas nie kan gebruik nie as gevolg daarvan dat die okkupeerder(s) die reg het om daardie deel te gebruik.

Dit is dan ook aan te beveel dat alle verblyfooreenkomste (of minstens kopieë daarvan) aan opvolgende huurders en eienaars verskaf word. Ondervinding het al geleer dat okkupeerders met wisseling van huurders of eienaars hul regte eensydig uitbrei en oorskry wetende dat die nuwe huurder(s) / eienaar(s) waarskynlik nie gaan optree nie, of gaan sukkel om teen die okkupeerders op te tree omdat hulle nie volledig ingelig is oor die aard en omvang van die okkupeerders se regte en verpligtinge nie.

Mag die verblyfooreenkoms gewysig word?

Ja, maar die grondeienaar(s) of okkupeerder(s) mag nie die ooreenkoms eensydig wysig nie. Die ooreenkoms kan slegs deur verdere ooreenkoms of hofbevel gewysig word. Enige wysiging moet verkieslik op skrif gestel en deur die partye onderteken word.

Onderskeid tussen “dienskontrakte” en “verblyfkontrakte”.

Dit is twee verskillende soorte kontrakte wat deur twee verskillende wette gereguleer word. Die verblyfooreenkoms moet verkieslik (maar nie noodwendig nie) in ʼn afsonderlike dokument (as die dienskontrak) vervat wees.

Wat het hierdie wette met uitsetting en grondgrype te make?

Die verskillende wette se prosesse en vereistes is nie dieselfde nie. Gebruik die regte wet of verloor die saak.

Grondgrype is ʼn monster met vele dimensies en moet op minstens die volgende vlakke hanteer word:

• Juridies – u prokureur is u eerste aankloppunt (nie die SAPD, die media of stadsraadslede nie).
• Mediagewys – iemand wat die media hanteer, moet die grondeienaar bystaan. Die grondeienaar moet nie die media self hanteer nie, minstens nie aanvanklik nie. Moenie radikaal of rassisties raak nie.
• Tree so gou moontlik op. Begin deur ʼn klagte van oortreding ingevolge die Wet op Oortreding by die SAPD te lê al weet ons die SAPD waarskynlik niks daaraan gaan doen nie.
• Veiligheid – hopelik is die grondeienaar lid van ʼn buurt- of plaaswag. Indien nie, kontrakteer ʼn sekerheidsmaatskappy so gou doenlik.
• Versameling van bewyse – kry ʼn afsonderlike persoon (een of meer) wat ʼn videokamera het en opnames van die gebeure maak. Dit kan van onskatbare waarde wees in enige latere hofsaak.
• Stel vas of die grondgrypers alreeds woon of nog net in die proses is om woonstrukture op te rig. Hierdie is belangrik! As die grondgrypers reeds woon, mag hul slegs met ʼn hofbevel uitgesit word.

U prokureur behoort u te kan help met ʼn dringende interdik om verdere grondgrypers te verbied om in te trek. Omdat grondgrypers baie waarskynlik nie aan die grondeienaar bekend is nie, kan hulle net op die hofstukke siteer word as “onbekende persone”. Daarmee saam kan onmiddellik met uitsettingstappe ingevolge die Plakkerswet begin word. Onthou grondgrypers is persone wat sonder toestemming op die grond kom woon het.

As die grondgrypers egter nog nie woon nie, mag die grondeienaar “reg in eie hande neem” deur gebruik te maak van die remedies in die strafproseswet en die remedie van contra spolie.

Die strafproseswet magtig ʼn grondeienaar om ʼn siviele inhegtenisneming uit te voer as dit blyk dat daar ʼn skedule 1-misdaad op sy eiendom begaan word. Betreding is só ’n misdaad. Die eienaar mag ook ander persone versoek en magtig om so ’n siviele inhegtenisneming namens hom uit te voer of om hom by te staan om die inhegtenisname uit te voer. Win regsadvies hieroor in voordat opgetree word.

Die tweede remedie is contra spolie. Die algemene regsbeginsel is dat geen persoon reg in eie hande mag neem nie. Daar is egter ʼn uitsondering op hierdie reël, naamlik dat indien ʼn eienaar die gebruik, of gedeeltelike gebruik, van sy eiendom ontneem word deur, byvoorbeeld, grondgrypers (m.a.w. deur spoliasie), die grondeienaar contra spolie onder sekere omstandighede mag pleeg. In ʼn grondgrypsituasie beteken dit dat die grondgrypers se strukture deur die eienaar (of sy gemagtigdes) afgebreek mag word sonder dat ʼn hofbevel bekom is.

Voordat dit gedoen word, moet die eienaar egter eers seker maak dat die grondgrypers nog nie woon nie. As die grondgrypers reeds woon, mag contra spolie nie toegepas word nie en moet ʼn hofbevel bekom word. ʼn Verdere vereiste om contra spolie regmatig uit te voer, is dat dit so spoedig moontlik gedoen moet word.

Die strukture moet so min as moontlik beskadig word aangesien die grondeienaar dalk skadevergoeding sal moet betaal. Die afbreekproses moet behoorlik afgeneem en die materiaal verkieslik geïnventariseer en veilig bewaar word. Deur contra spolie toe te pas, kan die eienaar homself baie regskoste vir uitsetting spaar. Die omstandighede sal bepaal of dit gewens is om contra spolie te pleeg, of eerder ʼn hofbevel te bekom.

Is uitsetting die enigste remedie vir grondeienaars?

Nee, die volgende remedies is ook beskikbaar:

• Strafregtelike klagtes
• Interdikte
• Verklarende bevele
• Siviele skadevergoedingseise
• Bevele kragtens die Wet op Beskerming teen Teistering
• Uitsetting

 * Tiaan van Dyk is prokureur by Van Dyk en Theron Prokureurs. Kontak hom by [email protected].

• Hierdie rubriek het oorspronklik op die APK se webwerf verskyn en word met die APK se vergunning op Maroela Media gepubliseer.