Deur dr. Reghard Brits
Foto ter illustrasie. (Foto: Noah Silliman/Unsplash)
Die omstrede onteieningswetsontwerp is onlangs deur die Nasionale Vergadering aanvaar en moet nou deur die staatspresident onderteken word.
Die mees berugte aspek van dié nuwe wetgewing is dat dit voorsiening sal maak vir die onteiening van eiendom teen geen (nul) vergoeding. Hierdie kwessie omvat egter slegs ʼn klein gedeelte van die wetsontwerp. Die res daarvan behels ʼn hersiening van die verouderde onteieningswet van 1975. Hierdie wet sit onder andere die prosedures en vereistes vir onteiening uiteen.
Die gedagte dat eiendom sonder vergoeding weggeneem kan word is wel rede tot kommer, maar hoe ernstig is die gevaar? Om hierdie vraag te beantwoord, word ʼn oorsig van die nuwe wetgewing verskaf ten einde te begryp hoe onteiening werk en uit te lig waar vergoeding (of die gebrek daaraan) sal inpas. Hiermee ʼn bondige opsomming van die nuwe wetgewing.
Die wetsontwerp definieer ʼn onteiening as die verpligte verkryging van eiendom vir ʼn openbare doel of in die openbare belang. Die staat verkry dus eiendom sonder die eienaar se goedkeuring.
Onteiening is ʼn algemene bevoegdheid van feitlik alle regerings wêreldwyd en dit word dikwels benut wanneer die staat byvoorbeeld grond benodig om ʼn nuwe pad te bou. Kragtens die wetsontwerp sowel as die Grondwet word grondhervorming geag om in die openbare belang te wees en mag die staat dus grond vir hervormingsdoeleindes onteien. Die voorstanders van onteiening sonder vergoeding (OSV) opper dit graag as ʼn oplossing vir die kwansuise gebrek aan genoegsame grondhervorming, wat dit natuurlik ook ʼn baie politiese kwessie maak.
Dis belangrik om daarop te let dat die staat nie sommer net uit die bloute mag opdaag om jou grond te onteien nie. Inteendeel, ʼn lang en komplekse proses moet gevolg word, selfs al kom OSV nie ter sprake nie. Die proses soos uiteengesit in die wetsontwerp is meer kompleks en omvat meer stappe as dié in die bestaande 1975-wet. In der waarheid, myns insiens sal die nuwe wetgewing die taak om eiendom te onteien bemoeilik eerder as vergemaklik.
Die wetsontwerp bepaal onder andere dat, behalwe vir dringende onteienings, geen eiendom onteien mag word alvorens die staat eers gepoog het om die eiendom by wyse van ʼn ooreenkoms volgens redelike voorwaardes te verkry nie. Met ander woorde, die staat moet eers probeer om die eiendom kragtens ʼn gewone koopkontrak te bekom. Eers wanneer sodanige poging misluk, mag die staat met die onteieningsproses begin.
Die eerste stap in die onteieningsproses is die voorbereidingsfase waartydens die staat inligting rakende al die omstandighede moet insamel en verskeie belanghebbendes moet raadpleeg. Ná die nodige inligting ingesamel is, moet ʼn kennisgewing van die bedoeling om te onteien aan die eienaar en ander reghebbendes gestuur word. Hierdie kennisgewing moet ook in die Staatskoerant en in ʼn plaaslike koerant gepubliseer word. Let daarop dat die staat op hierdie tydstip nog nie amptelik mag besluit om te onteien nie. Dis bloot die bedoeling om te onteien wat bekendgemaak word.
Bostaande kennisgewing moet bepaalde inligting bevat, insluitend ʼn vergoedingsaanbod tesame met ʼn verduideliking van hoe die bedrag bereken is. Die eienaar kry dan ʼn kans om op die kennisgewing te reageer deur die vergoedingsaanbod te aanvaar of te betwis. Die staat moet dan hierdie insette oorweeg en ʼn besluit neem. Van belang is dat die staat eers mag besluit om te onteien nadat daar op die vergoedingsbedrag ooreengekom of dit deur ʼn hof bekragtig of vasgestel is. Dit is ʼn belangrike beskermingsmeganisme vir eienaars.
Nadat ʼn besluit geneem is om te onteien, moet ʼn onteieningskennisgewing op die eienaar en ander belanghebbendes bedien word. Dié kennisgewing moet bepaalde inligting bevat, onder andere die vergoedingsbedrag soos ooreengekom óf deur die hof goedgekeur of vasgestel is. Eiendomsreg sal op die datum van onteiening, soos uiteengesit in die kennisgewing, in die staat vestig. Die datum waarop die vergoeding betaal moet word, sal ook in die kennisgewing verskyn.
Wat vergoeding betref, bepaal die wetsontwerp, in bewoording wat met artikel 25(3) van die Grondwet ooreenstem, dat die vergoedingsbedrag billik en regverdig moet wees. Hiermee saam moet daar ʼn billike balans tussen die openbare belang en die belange van geaffekteerde persone bewerkstellig word, alle tersaaklike omstandighede inaggenome. ʼn Ingeslote lys van faktore word dan verskaf: die huidige gebruik van die eiendom; die geskiedenis van die verkryging en gebruik van die eiendom; die markwaarde van die eiendom; die omvang van regstreekse belegging en subsidie deur die staat ten opsigte van die verkryging en verbetering van die eiendom; en die doel van die onteiening.
In die mees omstrede deel van die wetsontwerp, word vervolgens verklaar dat alle tersaaklike omstandighede inaggenome, dit billik en regverdig mag wees om “nul” vergoeding te betaal. ʼn Lys word dan verskaf van omstandighede waarin nul vergoeding moontlik billik en regverdig mag wees:
- Waar die grond nie benut word nie en dit nie die eienaar se hoofoogmerk is om die grond te ontwikkel of inkomste daaruit te verdien nie, maar slegs om voordeel vanuit die groei in markwaarde te trek (spekulasie);
- Waar ʼn staatsorgaan grond sonder betaling bekom het, maar dit nie benut nie;
- Waar die eienaar van die grond afstand gedoen het; en
- Waar die markwaarde gelykstaande of minder is as die huidige waarde van die regstreekse belegging en subsidie deur die staat ten opsigte van die verkryging en verbetering van die eiendom.
Bostaande lys is nie geslote nie en dit is dus moontlik dat die staat ook onder ander omstandighede grond sonder vergoeding mag onteien. Die betaling van nul vergoeding sal egter slegs geldig wees as nul ʼn billike en regverdige bedrag onder die omstandighede is. In die meeste gevalle waar grond op gewone wyses benut word, kan ek byvoorbeeld nie insien hoe die staat op hierdie nuwe wetgewing sal kan steun om dit sonder vergoeding te onteien nie. ʼn Baie meer radikale wet, asook breedvoerige wysigings aan die Grondwet, sal vereis word om sodanige onteienings verby die howe te kry.
Die gedeelte in die wetsontwerp oor OSV is beslis ʼn tree in die verkeerde rigting, maar gelukkig is dit nie ʼn baie groot tree nie. Hopelik is hierdie ontwikkeling blote politieke lawaai in ʼn verkiesingsjaar en sal dit min daadwerklike impak op voetsoolvlak hê. Net die tyd sal leer. As eienaars egter met onteiening te doen kry, word hulle aangeraai om regskenners te nader vir advies en ondersteuning gedurende die proses.
- Dr. Reghard Brits is ʼn deeltydse dosent in privaat- en handelsreg by Akademia.
‘Ander omstandighede’ is die samevatting van die onteiening-sonder-vergoedingswetsontwerp wat sekerlik deur Cyril voor die verkiesing in 2024 afgeteken sal word dan hoef ‘ons’ nie te sit en nuwe handtekeninge en vanne te ontwerp soos ‘ander’ moes nie?
Die nul vergoeding gaan dieselfde wees vir die Rand se waarde, jou Rand gaan ook nul waarde he as hierdie wet toegepas word, net soos die Zimbabwiese dollar.
Hierdie berig help oningeligte mense, soos ek, om die grondkwessie beter te verstaan. Baie dankie daarvoor.
OSV is net die voet in die deur…
Republikein – Inderdaad.
So asof die a en c en ander kaders hulle daaraan gaan steur.
Republikein: Beslis. Ons moet ook nooit uit oog verloor die onvermoeë van staat by gebrek aan kundige mense en besluite deur kaders wat polities/ideologies gedrewe is sonder diskresie/oordeelsvermoeë , disrepek vir wet en gebrek aan besef van skadelike impak op ekonomiese groei. Gevaar van eie belang/kortsigtigheid asook gebrek aan visie van groter prentjie
As die anc die volgende verkiesing wen gaan dit nie veel saakmaak nie want dan gaan dit net gaan oor oorlewing.
Ongelukkig is die Anc se woorde …..julle verstaan dit verkeerd soos alles wat hulle sê en grond sal gevat word. In hulle kultuur beteken n ooreenkoms op papier niks soos die geskiedenis bewys het . Talle ooreenkomste is al van die tafel afgevee soos jan smuts wat verander is Ot . Hulle mag nie dit vernoem na politieke figure nie. . Iets gaan vloei in die land ….dis nie zimbabwe nie
Dit sal die grootste flatters wees as hierdie dokument en die Bela onderteken word. Dan gaan die dam onder die eend uitgeruk word.
Piet parys sê ‘…iets gaan vloei in die land… dis nie zimbabwe nie.’
Piet Parys, as iets gaan vloei in die land, soos jy voorspel, dan sou dit laaankal gebeur het. Dit is wèl Zimbabwè die tweede.