Argieffoto bloot ter illustrasie. (Foto: Unsplash)
Aangesien jy nie meer goedere kan koop in transaksies wat nie onder die Wet op Verbruikersbeskerming val nie, wonder verbruikers of jy dan werklik eiendom voetstoots kan koop?
Verbruikers vind dit verwarrend om te hoor van ʼn voetstootsklousule, wat ʼn algemene term op eiendomstransaksies is, en selfs verkopers kom dit soms teë wanneer die nuwe eienaar hulle dagvaar vir gebreke wat ontdek is nadat die transaksie voltooi is.
Die antwoord lê in die verskil tussen wat ʼn latente gebrek en ʼn patente defek is, volgens Fatima Gattoo, direkteur by Cliffe Dekker Hofmeyr, en Fatima Essa, ʼn medewerker by die firma.
Wat is ʼn patente defek?
Hulle sê in eenvoudige terminologie, kan jy ʼn patente defek met die blote oog sien. Wanneer jy ʼn eiendom koop, sal jy waarskynlik na verskeie huise gaan kyk voordat jy jou droomhuis vind. Miskien het sommige van hulle ʼn gekraakte muur of ʼn gebreekte venster gehad.
“Hierdie soort defek word gedefinieer as ʼn patente defek omdat jy dit duidelik kan sien tydens ʼn redelike inspeksie. TheLaw.com-regswoordeboek en Black’s Law Dictionary beskryf ʼn patente gebrek as ʼn ooglopende fout wat met toevallige inspeksie op die oppervlak gesien kan word.
Patente defekte sluit in muurkrake, geute wat sak, gebreekte vensters en ontbrekende teëls. Besonderhede van hierdie gebreke wat jy kan sien en wie verantwoordelik sal wees vir die betaling van die herstelwerk, moet verkieslik ingesluit word in die aanbod om te koop in die eiendomstransaksie.
Gattoo en Essa sê ook dat indien hierdie gebreke aangeteken word, dit ʼn sterk basis van bewyse vir die verkoper sal skep om aan te voer dat die koper bewus was van die gebreke en dus nie geregtig is op skadevergoeding op grond daarvan dat dit weggesteek is nie.
Wat is ʼn latente gebrek?
ʼn Latente gebrek, aan die ander kant, is een wat slegs ʼn kundige sou kon identifiseer. Dit sal nie duidelik wees vir ʼn redelike persoon wat ʼn eiendom inspekteer nie. Latente defekte kan stygende vog, foutiewe swembadpompe of geisers, geroeste waterpype en lekkende dakke insluit.
Die meeste verkopers is bewus van die probleme wat veroorsaak word deur latente gebreke in ʼn eiendomstransaksie en daarom bevat dokumente ʼn klousule genaamd die “voetstoots-klousule” in die aanbod om te koop/ verkoop-ooreenkoms.
“Voetstoots”, word in die Collins Dictionary beskryf as iets “wat dui op ʼn verkooptransaksie waarin die verkoper gevrywaar word van alle verantwoordelikheid vir die voorwaardes van die goedere wat verkoop word”.
Die voetstootsklousule beskerm die verkoper teen alle gebreke in die eiendom, insluitend alle latente gebreke waarvan die verkoper nie weet nie. “As die verkoper bewus was van ʼn latente gebrek en dit doelbewus vir die koper weggesteek het, sal die koper ʼn reg hê om dit teen die verkoper te gebruik”, sê Gattoo en Essa.
Hulle wys ook daarop dat hierdie beginsel bevestig is in ʼn onlangse saak waar die hof gesê het dat ʼn verkoper ontneem word van die beskerming van ʼn voetstootsklousule in omstandighede waar die verkoper iets op ʼn bedrieglike wyse weggesteek het.
In gewone Engels beteken dit dat die verkoper hom nie op die beskerming van ʼn voetstootsklousule kan beroep as hy doelbewus ʼn gebrek in die huis weggesteek het om jou die huis te laat koop sonder om daarvan bewus te wees nie.
As ʼn koper ʼn gebrek identifiseer nadat die verkoop van die eiendom afgehandel is, moet die koper bewys dat die verkoper bewus was van die gebrek en dit bedrieglik of doelbewus verberg het tydens die sluiting van die transaksie.
Wat ʼn hof in ʼn voetstoots-eiendomstransaksie sal oorweeg
Gattoo en Essa sê die hof sal objektiewe faktore oorweeg om te besluit of die verkoper doelbewus die gebrek verberg het en indien bevind word dat die verkoper wel bedrieglik opgetree het, kan daar van die verkoper verwag word om ʼn deel van die koopprys terug te betaal of die betrokke gebrek reg te stel.
“Die realiteit is egter dat dit nogal verswarend is vir die koper om te bewys dat die verkoper bewus was van die gebrek en dit doelbewus vir die koper verberg het. Wanneer ʼn eiendom dus te koop is, het die verkoper ʼn plig om enige latente gebreke aan die eiendom aan die koper te openbaar ten tyde van die sluiting en ondertekening van die aanbod om te koop of te verkoop.”
Hulle sê dit is ʼn belangrike stap vir die verkoper om te verhoed dat hy in ʼn latere stadium aanspreeklik gehou word vir onbekende gebreke.
Die hof het ook onlangs die verkoper se plig beklemtoon om gebreke bekend te maak in ʼn saak waar die eiendom as gastehuis gebruik gaan word. Dit was belangrik dat die struktuur goed onderhou is om ʼn besigheid te bedryf.
“Die feit dat daar uitgebreide lekkasieprobleme met die dak was, is wesenlik en die verkoper het ʼn plig gehad om dit aan die koper bekend te maak. Met inagneming van die omstandighede waarin die verkoper versuim het om die ware omvang van die lekkasie en gebreke van die dak bekend te maak, het die hof tot die gevolgtrekking gekom dat die verkoper die inligting weerhou het om die verkoop tot sy eie voordeel te verseker.”
Hulle wys egter daarop dat daarop gelet moet word dat die koper ook ʼn plig het om die eiendom ten volle te inspekteer voordat hy dit koop en dus nie later sal kan beweer dat hy of sy nie bewus was van patente gebreke nie.
Hulle waarsku ook dat voordat jy deur al die hoepels spring om die koopprys te onderhandel, ʼn bestaande eiendom te koop en dan vir finansiering te kwalifiseer, dit noodsaaklik is vir enige voornemende koper om die eiendom deeglik te inspekteer voordat jy ʼn aanbod maak, veral wanneer jy in ʼn kompleks koop.
“Praat met ander inwoners en bure in die kompleks wat dalk bewus is van moontlike dreinerings- of waterprobleme. Hierdie inspeksie moet die verskuiwing van enige groot items insluit om te verseker dat die gebiede wat hierdeur belemmer word, vry is van gebreke. Groot kaste moet byvoorbeeld geskuif word omdat dit moontlik krake of klamheid kan wegsteek.”
Beskerming teen die nuwe Wet op Eiendomspraktisyns
Die Wet op Eiendomspraktisyns wat verlede jaar in werking getree het, maak dit ook verpligtend vir partye om ʼn volledige en omvattende gebrekelys te onderteken wat deel vorm van die aanbod om te koop of te verkoop.
Hierdie dokument word dan aan die koper voorgelê om volledige deursigtigheid tussen verkoper en koper ten opsigte van die toestand van die eiendom te verseker.
Gattoo en Essa sê jy kan ook die dienste van ʼn huisinspekteur of ʼn kundige gebruik om ʼn assessering van die eiendom te doen om te verseker dat daar geen onderliggende gebreke in die eiendom is nie en te verseker dat die planne vir die eiendom op datum en in orde is sodat dit wat op die eiendom verskyn ook op die planne verskyn.
Hulle sê dit is belangrik vir kopers om daarop te let dat die afwesigheid van statutêre toestemmings, soos goedgekeurde bou- of veranderingsplanne, ook as latente gebreke beskou word wat ook deur die voetstoots-bepaling gedek word.
